Staða fyrstu kaupenda á fasteignamarkaði í dag er nokkuð flókin. Fasteignir hafa hækkað í verði og er því sífellt erfiðara að eiga nægilega mikið fé til fyrstu útborgunar. Merki eru um að margir kaupendur njóti meiri fjárhagsaðstoðar en áður.
Staða fyrstu kaupenda á fasteignamarkaði er nokkuð flókin. Fasteignir hafa hækkað í verði og er því sífellt erfiðara að eiga nægilega mikið fé til fyrstu útborgunar.
Þrátt fyrir þetta segir í minnisblaði Fjármálaráðuneytisins að hlutfall ungs fólks með íslenskt ríkisfang sem á fasteign sé með mesta móti miðað við undanfarin 15 ár.
Þetta er talið vera vegna þess að æ oftar fá fyrstu kaupendur fjárhagslegan stuðning. Það njóta þó ekki allir slíks stuðnings og hækkandi leiguverð gerir það að verkum að erfitt getur verið að komast af leigumarkaði.
Guðmundur Hallgrímsson, fasteignasali hjá Lind Fasteignasölu, segir stöðu fyrstu kaupenda á fasteignamarkaði erfiða þar sem eignir hafi hækkað mikið í verði undanfarin ár.
„Sem gerir það að verkum að það er erfiðara að safna sér fyrir útborgun,“ segir hann.
Að mati Guðmundar er hin klassíska fyrstu kaupa íbúð yfirleitt að kosta á bilinu 50 til 70 milljónir.
„Til þess að geta klofið slík kaup þá þarf maður að eiga 15-20% af kaupverðinu og svo þarf maður líka að geta staðist greiðslumat og eins að passa inn í ramma Seðlabankans,“ segir hann.
Því má ætla að fyrstu kaupendur þurfi að eiga á bilinu 7,5 til 14 milljónir til þess að leggja út ásamt því að eiga fyrir öllum tilfallandi gjöldum við kaup á eign.
Samkvæmt reglum Seðlabankans skal hámark greiðslubyrðarhlutfallsins á nýjum fasteignalánum vera 35% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum neytenda og 40% fyrir fyrstu kaupendur.
Þar er gert ráð fyrir að einstaklingur sem hyggur á fyrstu kaup og er sem dæmi með 500 þúsund krónur í tekjur á mánuði geti greitt samtals 200 þúsund krónur í afborganir. Sú tala fer niður í 175 þúsund fyrir þá sem ekki eru að kaupa fyrstu eign.
Taka skal fram að litið er til tekna einstaklinga undanfarna þrjá mánuði til að finna greiðslugetu þeirra. Því þarf einstaklingur að hafa haft 500 þúsund tekjur síðustu þrjá mánuði áður en hann fellur undir greiðslugetu samkvæmt þeim.
„Þannig að þeir eru með þrengri reglur heldur en greiðslumat bankanna. Svo það getur verið erfitt fyrir fyrstu kaupendur að komast inn í þessi box,“ segir Guðmundur.
Samkvæmt mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar fyrir ágúst hafa nauðsynlegar tekjur fyrstu kaupenda til þess að geta staðið undir afborgunum af verðtryggðu húsnæðisláni af meðalíbúð hafa hækkað um meira en 70% á milli áranna 2020 og 2024.
Greiðslubyrði á 30 ára verðtryggðu láni á meðalíbúð hefur hækkað úr 177 þúsund krónum í 295 þúsund. Það er hækkun upp á tæp 70 prósent.
Samkvæmt skilgreiningum Seðlabankans um afborganir fyrstu kaupenda þarf því fólk að hafa 1,1 milljón í tekjur til að hafa efni á afborgunum. Þetta miðast við kaup á meðalíbúð með 85% veðsetningarhlutfalli.
Betri kjör hjálpa til fyrir fyrstu kaupendur
Fyrstu kaupendum bjóðast einnig önnur lánaskilyrði en öðrum kaupendum á markaði. Sú aðstoð getur falist bæði í því að veita viðbótarlán en er veittur afsláttur af ýmsum öðrum gjöldum.
„Þau kjör geta alveg hjálpað aðeins. Oftast eru þau í kringum þrjár milljónir í aukalán en samt að hámarki 85% af kaupverðinu,“ segir Guðmundur og tekur dæmi um að til þess að geta fengið slíkt lán fyrir íbúð sem kostar 60 milljónir þurfi kaupandi engu að síður að eiga 9 milljónir til greiðslu.
Og það er svona dýrasta eignin sem þú kemst þá í í 85% fjármögnun en svo þarftu einnig að eiga fyrir kostnaði við kaupin eins og stimpilgjöldum sem eru reyndar lægri fyrir fyrstu kaupendur,“ segir hann. Fyrir fyrstu kaupendur séu þau 0,4% í stað 0,8% af fasteignamati.
Sem dæmi er stimpilgjald fyrir íbúð sem kostar 60 milljónir en hefur fasteignamat upp á 55 milljónir er 220 þúsund fyrir fyrstu kaupendur en 440 þúsund fyrir aðra.
Hlutdeildarlán nýr valkostur
Hlutdeildarlán eru svo annar valkostur sem miðaður er að fyrstu kaupendum. Þau eru hluti af stuðningi stjórnvalda við lífskjarasamningana í fyrravor og er ætlað að gera ungu og tekjulágu fólki kleift að kaupa fyrstu íbúð sína að uppfylltum skilyrðum.
Hlutdeildarlán ganga út á að kaupandi íbúðar fjármagnar kaupin með að minnsta kosti 5% eigin fé og 75% láni frá lánastofnun. Þá standa eftir 20% sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun fjármagnar með hlutdeildarláni. Af hlutdeildarláni þarf hvorki að greiða afborganir né vexti. Lántaki endurgreiðir lánið þegar hann selur eignina eða við lok lánstíma.
Loka þurfti fyrir umsóknir um hlutdeildarlán á þessu ári eftir að lánsfjárheimildir HMS kláruðust. Á fimmtudaginn var tilkynnt að opnað hefði verið fyrir umsóknir á ný eftir að viðbótarfjárveiting upp á einn milljarð króna var samþykkt.
„En svona miðað við eftirspurnina og þörfina á því úrræði þá held ég að þessi aukna fjárveiting verði fljót að fara og þetta verði aftur tómt fljótlega eftir að það verði komið,“ segir Guðmundur.
„Við vitum að það eru eignir sem bíða eftir úrlausn á því og maður hefur það á tilfinningunni að þær eignir sem bíða eftir svari fari nú ábyggilega langt með þessa aukafjárveitingu, eins og hún var kynnt,“ segir hann.
Anna Guðmunda Ingvarsdóttir, aðstoðarforstjóri Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, sagðist þó ekki hafa áhyggjur af því að féð til skiptanna myndi klárast um leið og opnað yrði fyrir umsóknir á ný.
Fyrstu kaupendur njóta oft aðstoðar
Samkvæmt minnisblaði fjármálaráðuneytisins sem fjallað var um í Speglinum nýlega er þó hlutfall ungs fólks með íslenskt ríkisfang sem á fasteign með mesta móti miðað við undanfarin 15 ár. Meirihluti þeirra virðist þó hafa notið fjárhagslegrar aðstoðar og eru vísbendingar um að slík aðstoð sé algengari en nokkru sinni áður.
Ráðuneytið miðar við fólk sem er með íslenskt ríkisfang enda er viðurkennt í minnisblaðinu að staða erlendra ríkisborgara sé allt önnur.
Það vekur athygli fjármálaráðuneytisins að veðsetningarhlutfall íbúðalána við fyrstu kaup hafi lækkað undanfarna tólf mánuði þótt reglur Seðlabankans um hámarksveðsetningu hafi ekkert breyst undanfarin tvö ár.
Þetta telur ráðuneytið vera vísbendingu um að fjárhagsleg aðstoð við fyrstu kaup sé að aukast.
Fjárhagsleg aðstoð skilar litlum skatttekjum til ríkisins
Ráðuneytið segir hins vegar að möguleikar ungs fólks til fyrstu kaupa séu nátengdari fjárhagsstöðu foreldra en áður. Hærri vextir og hærra húsnæðisverð geri ungu fólki erfiðara um vik að komast inn á íbúðamarkaðinn en eignamyndun og uppsafnaður sparnaður hafi gert velgjörðarmönnum fyrstu kaupenda auðveldara að styðja þá.
Ráðuneytið segir að almennt fái ríkissjóður ekki miklar skatttekjur af þessum gjörningum, það séu til að mynda fá dæmi um að ráðstöfun til barna hafi sætt skattlagningu sem gjöf.
Guðmundur segir að hann sjái það reglulega í sinni vinnu að fyrstu kaupendur njóti stuðnings frá fjölskyldu.
„Það er mjög algengt og þá eru þetta oftast foreldrar eða ömmur og afar,“ segir Guðmundur sem segir að yfirleitt séu þrjár leiðir oftast farnar þegar fyrstu kaupendur fá aðstoð.
„Þær eru að fólk fái lán frá fjölskyldunni, sumir fá fyrir fram greiddan arf og svo er það að foreldrar eða ættingjar kaupi eignina með fyrstu kaupendum og eigi þá eitthvað hlutfall í eigninni,“ segir hann.
Foreldrar eigi í sumum tilfellum þá fjármuni sem þarf til að lána börnum sínum eða þá að þeir endurfjármagni eigin eignir. Þá séu einnig dæmi um að foreldrar séu að minnka við sig og eigi þá peninga aukalega.
Fáir komast hjálparlaust af leigumarkaði
Aðspurður hvort hann hafi aðstoðað kaupanda sem kemur inn á fasteignamarkað af leigumarkaði eftir að hafa safnað sér sjálfur fyrir eigninni segir hann svo vera. Það sé engu að síður mjög sjaldgæft.
Það var einn sem var að klára greiðslumat í september sem var að koma af leigumarkaði en vissulega er það erfitt,“ segir Guðmundur og nefnir að leiga sé vissulega mjög há í dag og því sé erfitt að safna fyrir útborgun á meðan leiga er greidd.
„En það eru alltaf einhverjir sem kljúfa það, annaðhvort með háar tekjur eða sníða sér þröngan stakk í rekstri heimilisins til að komast þangað,“ segir hann.
Þá segir hann einnig að dæmi séu um að fólk sé ekki að komast í gegnum greiðslumat þrátt fyrir að vera að greiða leigu sem er hærri en þær afborganir kæmu til með að vera.
Fyrstu kaupendur mikilvægir fyrir heilbrigðan markað
Fyrstu kaupendur eru mikilvægur partur af heilbrigðum fasteignamarkaði að sögn Guðmundar þar sem kaup þeirra verða oft til þess að loka eignaskiptakeðjum.
„Fyrstu kaupendur eða þeir sem eru að kaupa eignir í þessum verðflokki, stundum er fólk að minnka við sig og er þá að kaupa úr sama flokki og fyrstu kaupendur,“ segir Guðmundur. „En vissulega eru þeir sem eru á þessum stað, þá fremstir í keðjunni, mikilvægur þáttur í að þetta gangi allt saman upp.“
Hann bendir þó á að fyrstu kaupendur séu oft þeir sem kaupa nýbyggingar.
„Við hjá Lind komum að mjög mörgum nýbyggingarverkefnum á höfuðborgarsvæðinu og þar eru oft og tíðum minni íbúðir sem henta til dæmis fyrstu kaupendum,“ segir hann en þá séu þeir ekki endilega að taka þátt í keðjunum sem myndast oft þegar fólk er að selja fasteignir sínar.
„En klárlega eru fyrstu kaupendur mikilvægir sem hluti af heilbrigðum fasteignamarkaði,“ segir Guðmundur að lokum.
Heimild: Ruv.is
