Verktaki segir óeðlilegt að lóðir séu tekjulind sveitarfélaga

Verktaki segir óeðlilegt að grunnþörf fólks fyrir húsnæði sé tekjustofn sveitarfélaga. Formaður VR bendir á dæmi sem sýni 25 milljóna kostnað á íbúð áður en framkvæmdir hefjast. Aðstoðarframkvæmdastjóri HMS segir lóðir eiga að vera hilluvöru.

<>

Gylfi Gíslason, framkvæmdastjóri byggingafyrirtækisins Jáverks segir skýringa á auknum húsnæðiskostnaði íslenskra heimila megi rekja til þess að lóðir eru orðnar tekjustofn fyrir sveitarfélög.

Hann var gestur Silfursins í gærkvöld ásamt Önnu Guðmundu Ingvarsdóttur, aðstoðarforstjóra Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, Lilju Björk Einarsdóttur, bankastjóra Landsbanka, og Ragnari Þór Ingólfssyni, formanni VR.

Gylfi sagði lóðir hafa orðið einhverskonar markaðsvara upp úr aldamótum. Áður hafi lóðum verið úthlutað til þeirra sem ætluðu sér að byggja á þeim. „Upp úr 2000 breyttist húsnæðismarkaður á Íslandi. Þá fóru lóðir að verða einhvers konar markaðsvara,“ sagði Gylfi.

„Þarna er bara eitthvað skakkt í kerfinu. Það vakti athygli mína í skýrslu HMS að árið 2000 hafi Ísland verið langneðst samanburðarlanda hvað snertir húsnæðiskostnað heimila. Nú held ég að Ísland sé næst hæst.“

Gylfi sagði það eina af nokkrum grunnskyldum sveitarfélaga að tryggja fólki húsnæði. Þarna væri eitthvað skakkt í kerfinu, sagði Gylfi og spurði hvort ekki væri önnur leið til tekjuöflunar en gegnum þessa grunnþörf fólks.

Ragnar Þór Ingólfsson, formaður VR, segir nýlegt dæmi af sveitarfélagi höfuðborgarsvæðinu sýna kostnað þar sem sem lóðaverð nam 17 milljónum króna á íbúð og gatnagerðargjöld þremur. Við bættist 5 milljón króna vaxtakostnaður á tæpra tveggja ára byggingartíma.

„Þessir þættir eru 25 milljónir bara í kostnað á íbúð og þá er allur byggingakostnaðurinn eftir. Þetta er náttúrulega galið ástand,“ sagði Ragnar og bætti við að byggingafélögin Bjarg og Blævi gti ekki geta byggt á þéttingarreitum.

Slíkar lóðir séu seldar hæstbjóðendum, sveitarfélögin fái þær svo aftur í fangið þar sem fólk hafi ekki efni á að búa þar. Þau þurfi svo að styðja við það fólk fjárhagslega. Ragnar segir stöðuna það grafalvarlega að einfaldlega þurfi að taka í taumana, bretta upp ermar og byrja að byggja. „Annars endar þetta með skelfingu.“

„Það er kominn tími á að stjórnmálin og sveitarfélögin girði sig í brók og flýti þessarri vinnu. Brjótum bara nýtt land. Förum í þetta að krafti, gerum þetta eins og mörg lönd hafa gert, eins og milljóníbúðaáætlunin í Svíþjóð.“

Anna Guðmunda Ingvarsdóttir, aðstoðarforstjóri Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, segir að sveitarfélög þurfa að tryggja lóðaframboð. „Og tryggi að lóðir verði í raun og veru hilluvara. Þetta sé í raun eitthvað sem er aðgengilegt til að mæta þessarri grundvallarþörf sem íbúðarhúsnæði er.“

Hún segir mikinn mun á hugtökunum eftirspurn eftir húsnæðis og þörf til langs tíma. Eftirspurnin eftir húsnæði geti verið síbreytileg en íbúðaþörfin sé grunnþörf, þar sem metin er undirliggjandi þörf fyrir íbúðarhúsnæði fyrir hvert og eitt heimili.

„Það sem hefur mest áhrif á íbúðaþörf er þróun fólksfjölgunar og samsetning heimila,“ segir Anna. Þetta tvennt sé drifkraftur íbúðaþarfarinnar. Fólksfjölgun undanfarinna ára hafi verið fordæmalaus og erfitt að mæta þeirri þróun en nauðsynlegt.

„Til að mæta þeirri þróun þurfum við að nýta betur óbrotið land. Það gengur ekki að bíða og ætla að vanda sig alveg rosalega og byggja allt á grundvelli þéttingar meðan fólksfjölgunin er svona gríðarleg.“

Anna Guðmunda segir talningu stofnunarinnar sýna sjötíu prósenta samdrátt í nýbyggingum milli mars og september. Hún segir það ekki koma mjög á óvart, þótt vonast hefði verið til að hækkandi stýrivextir hefðu ekki þessi áhrif.

Anna segir mikilvægara en nokkurn tíma að hvika ekki frá áætlanagerð um nýframkvæmdir. Halda þurfi dampi og reyna að tryggja uppbyggingu í takt við íbúðaþörfin.

Rammasamningur ríkis og sveitarfélaga um uppbyggingu 35 þúsund íbúðir á næstu tíu árum var undirritaður um miðjan júlí á seinasta ári.

Anna segir sveitarfélögin spila þar lykilhlutverk. Reykjavíkurborg hafi haldið dampi, en samdráttur hafi orðið mestur hjá öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu. Slíkt sé einnig uppi á teningnum úti á landinu.

Gylfi Gíslason, framkvæmdastjóri Jáverks, sagði mörg verk hafa verið hafin þegar vaxtahækkanahrinan hófst. Dýrt og erfitt sé að snúa því við, en ljóst sé að íbúðir komi seinna inn á markað en ef unnt hefði verið að halda óbreyttum hraða.

Hann segist sjá að dregið hafi úr því að byrjað sé nýjum verkum. Gylfi segir byggingakostnað hafa hækkað um tólf prósent á einu ári og auknar álögur virðisaukaskatts íþyngi verulega.

Lilja Björk Einarsdóttir, bankastjóri Landsbankans, segir bankann geta fjármagnað verkefni stórra og stöðugra verktaka. Vandræði verktakanna snúi að því að losa fé úr verkefnum, selja íbúðir, svo hægt sé að snúa sér að næsta verki.

Ljóst sé að verktakar selja margar íbúðir í einu , til stórra kaupenda, og geri það snemma. Lilja segir eftirspurn stöðuga eftir lánsfé til nýbygginga og að bankinn skilji vel að halda þurfi dampi.

Hún kveður verktaka hafa snúið sér meira að vinnu við verk í útboði, þannig að þeir byggi fyrir aðra sem hafi fengið úthlutað lóðum. Litlir og meðalstórir verktakar geti ekki haldið jafn ötullega áfram því þá skorti lóðir.

Segir siglt að feigðarósi
Ragnar Þór Ingólfsson formaður VR, segir stöðuna á húsnæðismarkaði skelfilega, bæði vegna hás vaxtastigs og skorts á lóðum. Stórauka þurfi framboðið og Ragnar kveðst óttast að byggingamarkaðurinn sé að detta í algert frost. Mörg ár taki að reisa hann við.

„Sú vegferð sem Seðlabankinn er á er algerlega óskiljanlega og veldur tjóni og skaða sem erfitt sé að sjá fyrir endann á,“ segir Ragnar og bætir við að tækifæri sé til að leysa vandann.

„Við sjáum fyrir okkur að hægt sé að reisa um 18 þúsund íbúðir á byggingarlöndum þar sem innviðir eru fyrir hendi.“ Ragnar nefnir Úlfársárdal, Blikastað í Mosfellsbæ og Keldnaholt sem lofað hafi verið í kjarasamningum 2019.

„Það er hægt að ráðast í svona verkefni af þeirri stærðargráðu sem þarf að fara í, í staðinn fyrir að horfa á byggingarmarkaðinn og húsnæðismarkaðinn sigla blint að feigðarósi. Við höfum fyrirmyndir, Breiðholtsverkefnið og milljónaíbúða verkefnið í Svíþjóð 1965 til 1974.“

Ragnar segir þar hafa verið byggðar 1.006.000 íbúðir. „Það myndi jafngilda um 50 þúsund íbúðum miðað við höfðatölu. Við þurfum kannski ekki að byggja svona margar íbúðir á tíu árum, en það er hægt,“ segir Ragnar.

„Það þarf einfaldlega að bretta upp ermar, ríkið og sveitarfélögin, verkalýðsfélögin, verktakar, atvinnulífið þurfa að leggjast á eitt og fara að byggja.“ Ragnar segist hugsa sér gott til glóðarinnar að lífeyrissjóðir komi inn á markaðinn.

Þeir séu langtímafjárfestar, sem ekki séu að braska til skamms tíma. Á Norðurlöndum og til að mynda Sviss taki lífeyrissjóðir þátt í uppbyggingu tíu til tuttugu prósenta á markaðinum.

Komi þeir inn hér á landi sé mikilvægt að þeir taki áfram þátt í uppbyggingunni. Ótrúlegt sé, að mati Ragnars, hversu mjög lífeyrissjóðir hafi þráast við að koma inn á húsnæðismarkaðinn. Það sé góð og örugg fjárfesting í mikilvægum innviðum.

Anna Guðmunda Ingvarsdóttir segir til skipulagðar lóðir fyrir 14.001 íbúð á höfuðborgarsvæðinu.

„Með rammasamningnum og samningum við sveitarfélög á grundvelli hans, erum við að semja niður á lóðir.“ Hún segir húsnæðisáætlanir sveitarfélaga tiltölulega nýjar af nálinni og þar sé verið að skipuleggja íbúðauppbygginu, greina og áætla þörfina. „Núna fyrst á þessu ári erum við komin með tæki til að halda utan um þessa tölfræði.“

Anna segir að margar ástæður kunni að vera við hví ekki sé farið að byggja á öllum þessum lóðum. Einhverjar þeirra séu ekki endilega byggingahæfar, innviðauppbyggingu vanti, lagnagerð og slíkt. Einhverjar þeirra séu í eigu aðila sem ætla að doka við, bíða og sjá eða fá mögulega ekki fjármögnun.

Segir fá dæmi um verktaka sem sitji á lóðum án þess að ætla sér að byggja

Gylfi Gíslason segir að ekki verði byggðar fleiri íbúðir nema til séu byggingahæfar lóðir. Hann segir tvö þeirra svæða sem Ragnar nefndi enn í deiliskipulagi, sem í ljósi reynslu taki það minnst eitthvað vel á annað ár.

Þá eigi eftir að fara í innviðauppbyggingu, lagnir, gatnagerð og annað áður en hægt verði að hefja byggingar. Í fyrsta lagi verði að mati Gylfa farið að byggja á Keldnalandi eftir þrjú til fjögur ár, að því gefnu að unnið verði töluvert hraðar en gert hafi verið fram að þessu.

Gylfi Gíslason segist ekki þekkja dæmi, eða mjög fá, um að byggingaverktakar sitji á lóðum án þess að gera nokkuð. Einhver dæmi séu um verktaka sem hafi ekki bolmagn til að byggja.

Sveitarfélögin segir hann geti sjálfum sér um kennt með röngum ákvörðunum við úthlutun þeirra lóða. Gylfi myndi hraða skipulagsmálum væri hann alráður, taka þurfi yfir stærri svæði fremur en að fara í einhvern bútasaum.

Lilja Björk Einarsdóttir, bankastjóri Landsbankans, segir aðspurð telja litla breytingu verða vegna kaupa sjóðs á vegum Lífeyrissjóðsins Stefnis á íbúðum norska leigufélagsins Hemstaden.

Þær séu þegar í útleigu og verði það áfram. Við erum ekki tilbúin að lána nema verktaki ætli sér að byggja á lóð sinni og að fé sé til á móti. „Þá heldur þessi hringrás áfram, það er auðvitað gott ef einhver getur komið inn og stigið inn í að einstaklingar geti ekki keypt eins hratt og verktakar eru að byggja.“

Heimild: Ruv.is