Þarf að byggja 35 þúsund íbúðir á næstu tíu árum

Eftir að húsnæðismarkaðurinn losnaði úr klakaböndum eftirhrunsáranna hefur húsnæðisverð á Íslandi hækkað hraðar og meira en í nokkru öðru Evrópuríki. Þrátt fyrir mikla uppbyggingu á undanförnum árum hefur ekki tekist að halda í við eftirspurnina, sem aukinn kaupmáttur og lágir vextir hafa líka kynt undir.

<>

Það bætti svo gráu ofan svart í febrúar á þessu ári þegar Hagstofan birti nýja mannfjöldaspá sem gerði ráð fyrir enn meiri fjölgun íbúa en fyrri spár. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun þurfti að uppfæra áætlanir sínar, sem leiddi í ljós að íbúðaþörfin er enn meiri en áður var talið.

„Að okkar mati og að mati sveitafélaganna vantar um 35 þúsund íbúðir á næstu tíu árum, segir Anna Guðmunda Ingvarsdóttir aðstoðarforstjóri Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.“

Það hefur sjaldan verið byggt jafn mikið og síðastliðin þrjú ár, 2021 var til dæmis metár, þar sem byggðar voru 3.800 íbúðir. En nú eru vísbendingar núna um að það sé farið að draga aðeins saman. Okkar mat er að í stað þess að vera í kringum 3000 íbúðir á þessu og næsta ári þá séum við í kringum 2800-3000 meðan við þyrftum að vera að byggja 3500 íbúðir, helst 4000.“

Tilbúnar lóðir fyrir 14 þúsund íbúðir

En hvað veldur því að það dregur úr uppbyggingu á sama tíma og eftirspurn er að aukast og húsnæðisverð er að hækka. Eitt af því sem helst hefur verið nefnt er lóðaskortur. Það rímar þó ekki við tölur húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um framboð lóða á höfuðborgarsvæðinu.

„Lóðamálin er eitt sem hefur verið nefnt sérstaklega. Við höfum verið að greina það og skoða aðeins. Það er ekki jafn stór vandi og hefur verið ýjað að. Sem dæmi tóku samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu saman stöðu á þeirra þróunaráætlun á svæðisskipulaginu. Þar kemur í ljós að þar er töluvert um skipulagðar lóðir eða íbúðir á skipulögðum lóðum. Það er 14.001 íbúð sem í raun og veru væri hægt að byggja núna að því gefnu að lóðirnar séu byggingahæfar og þeir sem að halda á lóðunum séu til í að fara af stað. Hvað stoppar, það liggur ekkert alveg fyrir – það þarf að greina það betur.“

Þetta er í takt við það sem Jónas Atli Gunnarsson, ritstjóri Vísbendingar og blaðamaður á Kjarnanum hefur komist að.

„Lóðaskortur er ekki svo mikið til staðar ef maður skoðar hagtölumar. Það er búið að gefa út mikið af byggingaleyfum á síðastliðnum þremur árum en hundruð þeirra standa eftir ónýtt. Þannig að ef það væri helsti flöskuhálsinn á þessum vanda á fasteignamarkaði þá væru öll þessi byggingaleyfi nýtt.”

Hiksti í uppbyggingu

Skýringarnar geta verið ýmsar.

„Það getur verið faraldurinn. Við erum með efnahagsþrengingar sem hafa dunið á okkur síðastliðin tvö ár og óvissa í efnahagskerfinu dregur úr vilja fjárfesta til fjárfesta í íbúðarhúsnæði. Siðan erum við með þetta rof á aðfangakeðjum sem dregur úr því að við fáum byggingavarning og svo eru það sóttvanir, sem hafa dregið úr umsvifum á byggingamarkaði því að fólk hefur ekki getað mætt í vinnu. Þannig að það eru margar ástæður fyrir því að það séu hömlur á því að fólk sé að byggja.“

En jafnvel þótt byggingageirinn rétti fljótt úr kútnum tekur tíma að vinna upp slakann

„Við erum með þetta hikst á byggingamarkaði, það tekur svo langan tíma að byggja íbúðir. Þótt byggingageirinn færi á fullt núna tekur tvö ár fyrir nýbyggingar að koma á markað. Ef eftirspurnin helst svona há á meðan verður áfram þessi spenna á byggingamarkaði.“

Að mati Jónasar Atla ættu sveitarfélög að einblína á að byggja en önnur stjórnvöld – svo sem ríki og Seðlabanki –  þyrftu að halda aftur af eftirspurn.

„Það er gert með þvi að lækka hámarksveðsetningarhlutföll á fasteignum, það er líka gert með vaxtahækkunum og kannski með því að setja takmarkanir á að fólk kaupi sér íbúð 2 eða 3 til að fjárfesta en þetta eru ekkert vinsælar aðgerðir.”

Og það er engin bráðalausn við vandanum, segir Jónas Atli.

„Nei því miður. Allar bráðalausnir ganga ekki til langs tíma. Það er til ein góð lausn, og það er langtímalausn og það er að byggja meira.”

Ættum að taka Finnland til fyrirmyndar

Undir það tekur Anna Guðmunda, sem fer jafnframt fyrir sérstökum átakshópi í húsnæðismálum á vegum Þjóðhagsráðs og er að störfum þessa dagana. Hún segir að ríki og sveitarfélög þurfi að gera sameiginlega áætlun um uppbygginguna og sveitarfélög að ganga enn lengra í að skipuleggja fram í tímann og fylgja áætlunum eftir.

„Ef við berum okkur saman við Norðurlönd þá horfum við til Finnlands, þar sem það hefur verið stöðugleiki í húsnæðisverði. En þeir leggja mikið uppúr því að greina framboð og byggja í takt við það. Það er það sem við erum að leggja til núna, greina framboðið, gera góðar áætlanir um uppbyggingu og fylgja þeim svo vel eftir með sveitarfélögunum. Það gerist ekkert nema þau geri þetta með okkur.“

Skipulagsmálin og íbúðalýðræði

En það skiptir ekki bara máli hversu mikið er byggt heldur hvernig. Þar koma skipulagsmálin til sögunnar. Sveitarfélögin fara með skipulagsvaldið. Pólitískt kjörin skipulags- og umhverfisráð leggja línurnar í aðalskipulagi, sem er síðan útfært í deiliskipulagi. Í því ferli eiga borgarar að hafa tækifæri til að hafa áhrif á skipulagið. En er það raunin? Ásdís Hlökk Theodórsdóttir, forstjóri Skipulagsstofnunar segir það upp og ofan.

„Skipulagsyfirvöld eru mistæk, við skulum bara horfast í augu við það, en það er sannarlega byggt inn í lögggjöfina að það sem borgararnir leggja til mála á að vera tekið til greina og brugðist við því og unnið með það. Hvort sem það leiðir til breytinga í einstökum tilvikum er háð því hvað er lagt til en borgararnir hafa áhrif, það sýnir sig.“

Eitt nýlegasta dæmið um áhrif almennings á skipulag er þegar fallið var frá hugmyndum um þéttingu við Bústaðaveg vegna mótmæla.

„Það er einmitt dæmi um þar sem borgaranir eru sannarlega dregnir að og reynt með ráðum og dáð að fá fólk af ólíkum hópum, ungna og aldna, í hverfinu þegar málið er í ferli og verið að móta skipulagið. Þar var ákveðin vinnslutillaga til umfjöllunar, þar sem enn þá verið að máta hugmyndir, en þetta mæltist ekki vel fyrir og það var þá mat stjórnmálamanna að það væri ekki ástæða til að halda áfram með þessa hugmynd. Svona á þetta að gerast.“

Þurfum að ná til breiðari hóps

En skipulagsmál geta verið flókin og tyrfin. Deiliskipulagið fyrir Ártúnshöfða er til að mynda 600 blaðsíður. Hlökk segir að ein helsta áskorun skipulagsyfirvalda sé að matreiða gögnin þannig að þau verði aðgengilegri fyrir almenning og ná til breiðari hóps.

„Reynslan sýnir okkur að það er auðveldara að ná til sumra hópra en annarra. Við skulum segja að hraustir „pensionistar“ séu með góðan tíma til að taka þátt í skipulagsgerð – svo maður leyfi sér aðeins að alhæfa. En yngra fólkið lætur sig borgarmálin, og byggðina og samgöngumálin sig mjög mikið varða. Það er bara að gera það á öðrum vettvangi, það er að gera það á Twitter og við þurfum einhvern veginn að hafa lag á að ná þessu öllu saman. Þessi gerjun og áhugi og þekking sem við sjáum hjá ungu fólki, skili sér líka inn í ákvörðunatökuna.“

Heimild: Ruv.is