Um 40% húsfélaga í nýbyggðum fjölbýlishúsum hafa þurft að bera kostnað vegna galla eða slæms frágangs og nokkur fjöldi mála er enn óleystur. Dæmi eru um að kostnaðurinn hlaupi á milljónum og í nokkrum tilfellum jafnvel á tugum milljóna.
Þótt stór hluti verktaka sé tilbúinn að koma og laga galla sem koma upp er mikið um mál sem valda deilum og aðeins í litlum hluta þeirra eru húsfélög reiðubúin að fara með málið fyrir dóm, ekki síst vegna óvissu, tímalengdar og lögfræðikostnaðar.
Þetta segir Stefán Hrafn Jónsson, prófessor við félagsfræðideild Háskóla Íslands, en hann hefur undanfarið unnið að rannsókn á umfangi, ábyrgð og eftirliti með göllum í nýbyggingum á Íslandi.
Meðhöfundar hans í rannsókninni eru þeir Már Wolfgang Mixa, dósent við viðskiptafræðideild Háskóla Íslands, Víðir Smári Petersen, prófessor við lagadeild Háskóla Íslands, Eyþór Rafn Þórhallsson, dósent við tæknifræðideild Háskólans í Reykjavík, Breki Karlsson hjá Neytendasamtökunum og Arnar Eggert Thoroddsen, aðjunkt við félagsvísindadeild Háskóla Íslands.
Rannsóknarstofnun sem lögð var niður
Stefán segir að hann, líkt og margir aðrir, hafi fylgst með fréttum um galla sem hafi komið upp í fasteignum hér á landi á undanförnum árum. Hann hafi ásamt meðhöfundum sínum farið að velta fyrir sér hversu stórt þetta vandamál væri en komist að því að lítið sem ekkert væri um rannsóknir á umfangi vandans.
Nefnir hann að hér áður fyrr hafi verið til Rannsóknarstofnun byggingariðnaðarins sem stofnuð var árið 1965, en meðal helstu verkefna þá var að rannsaka hvaða byggingaaðferðir virkuðu fyrir íslenskar aðstæður og koma í veg fyrir akalíuskemmdir sem þá voru algengar.
„Þetta var mikið skoðað og rannsakað og við náðum svo að byggja hús án þessara skemmda,“ segir Stefán. Stofnunin var á sínum tíma sameinuð Nýsköpunarmiðstöð Íslands og síðar var sú stofnun alfarið lögð niður.
Varð úr að þeir fengu styrk frá Aski-mannvirkjarannsóknasjóði hjá HMS til að vinna að rannsókninni. Voru þrjú fokheldisár fjölbýlishúsa valin og var miðað við hús með meira en sex íbúðum. Árin sem um ræðir eru 2014, 2018 og 2022 og enduðu þeir á því að ræða við fulltrúa 104 húsfélaga.
Dæmi um kostnað upp á rúmlega 100 milljónir
Niðurstöður þessarar rannsóknar voru að í aðeins 8 fjölbýlum sögðu fulltrúar húsfélagsins að engir gallar væru til staðar. Samtals 15 húsfélög sögðust vera að mestu laus við galla og í 30 tilfellum voru gallar lagfærðir með litlum eða án alls kostnaðar fyrir eigendur.
Í tilfellum 18 húsfélaga þurfi að ráðast í lagfæringar með einhverjum kostnaði og í tilfelli 14 húsfélaga var um mikinn kostnað að ræða. Þá var í 16 skipti ekki búið að lagfæra galla og þeir metnir til óþæginda fyrir eigendur.
Að lokum segir Stefán að í tveimur tilfellum hafi gallar ekki verið lagfærðir en að þeir væru án teljandi óþæginda og nefnir hann sem dæmi um þetta að vantað hafi blómaker fyrir utan sameign eða annað slíkt. Að lokum vantaði svör frá einu húsfélagi.
Þegar allt er tekið saman segir Stefán að í um 60% tilfella hafi kostnaður fyrir eigendur verið lítill sem enginn. Í um 10% tilfella hafi kostnaðurinn fyrir fjölbýlið í heild verið undir einni milljón, en hjá 20 húsfélögum hafi kostnaðurinn verið á bilinu 1-8 milljónir. Hjá 10 húsfélögum hafi kostnaðurinn svo verið yfir 8 milljónir og í alvarlegasta tilfellinu rétt yfir 100 milljónir og var meðalkostnaður á hverja íbúð þar 2 milljónir.
Aðeins örfá húsfélög treysta sér í dómsmál
Af þeim um 40% húsfélaga sem urðu fyrir kostnaði vegna galla fóru aðeins fjögur húsfélög með málið fyrir dómstóla. Stefán segir að í viðtölunum við fulltrúa húsfélaganna hafi komið fram að þeir upplifðu gallamál sem gríðarlega lýjandi mál og þá væru eigendur oft hræddir við að fara með málið fyrir dóm vegna kostnaðar sem fylgdi lögfræðiþjónustu og óvissu með niðurstöðu.
Segir hann erfitt fyrir einn einstakling eða litla stjórn húsfélags að vasast í svona málum til lengri tíma en margir fari í gegnum mikla vinnu við að reyna að tryggja hagsmuni húsfélagsins. „Maður ársins er formaður húsfélagsins,“ segir hann í léttum tón en samt með alvörublæ.
Að hans sögn er um mjög fjölbreytt vandamál að ræða sem komi upp. Meðal dæma sé lélegur frágangur innréttinga, pípulagnir, klæðning og ytri veggir, gluggar, steypa og múr og margt fleira.
Stefán ítrekar að í meirihluta tilfella virðist verktakar reiðubúnir að stökkva til og laga galla án kostnaðar fyrir eigendur íbúðanna. Hins vegar sé það mjög stórt hlutfall þegar íbúar í 40% tilfella verði fyrir tjóni af sökum galla og að það kalli á einhvers konar endurskoðun á eftirliti og ábyrgða- og tryggingakeðju þegar ný hús séu byggð.
Kerfið ekki að virka fyrir kaupendur
Nefnir hann sem dæmi að byggingastjóratryggingar séu í dag með lágt hámark og því gagnist þær lítið í fjölda mála. Nefnir hann að byggingarstjórar séu einnig í vinnu hjá verktökum og því sé það eins og að starfsmaður sé með eftirlit með vinnuveitanda sínum.
Í lokaúttekt sveitarfélaga í dag segir Stefán að ekki sé kíkt inn í veggi né pípulagnir skoðaðar og því sé margt sem geti komið upp á síðar sem ekki hafi verið tekið út.
„Það virðist vera sem fólk komist upp með alls konar án þess að það hafi afleiðingar,“ segir Stefán um þessi gallamál og nefnir hann að þeir hafi heyrt fjölmörg dæmi um það að teikningum sé ekki fylgt af verktökum.
Hraði og aukin vernd eitthvað sem fer ekki oft saman
Í gær kom reyndar fram á fundi ríkisstjórnarinnar um húsnæðisaðgerðapakka að leggja ætti byggingastjórakerfið niður, en Stefán segir að huga þurfi vel að því hvað komi í staðinn. Nú eigi að setja fókus á að flýta uppbyggingu en einnig auka vernd fyrir kaupendur. Þetta sé oft pakki sem virki illa saman og því sé mikilvægt að vanda vel til verks.
Jafnframt hyggst ríkisstjórnin færa byggingareftirlit sveitarfélaga til óháðrar skoðunarstofu og afleggja núverandi starfsábyrgðatryggingu og taka upp sérstaka byggingargallatryggingu. Kom fram í kynningu ríkisstjórnarinnar að þetta muni auðvelda neytendum að fá úrlausn sinna mála þegar gallar koma í ljós.
Stefán bendir á að staða kaupenda og seljenda nýbygginga sé oftast ekki jöfn. Þegar komi að hefðbundnum hagfræðikenningum um framboð og eftirspurn þurfi að vera til staðar jafnvægi milli kaupenda og seljenda um upplýsingar á markaði og um vöruna sem verslað er með.
Nefnir hann að verktakinn sem sé að selja hafi fylgst með því þegar húsið var smíðað yfir margra mánaða skeið, jafnvel ár. Hann sé því í mun betri stöðu til að gera sér grein fyrir mögulegum göllum sem upp hafi komið við byggingu en kaupandinn. „Ég held að það þurfi því að breyta eftirlitskerfinu,“ segir Stefán.
Á föstudaginn mun Stefán kynna þessar niðurstöður og rannsóknir hópsins betur í fyrirlestri á Þjóðarspegli í Háskóla Íslands. Hann segir jafnframt að þó að formlegri gagnasöfnun frá húsfélögum sé lokið þiggi rannsóknarteymið ábendingar um stór og erfið gallamál frá húsfélögum fjölbýlishúsa sem byggð eru 2018 eða síðar á gallar@hi.is.
Heimild: Mbl.is
