Á þessu ári hefur skilmálaeftirlit byggingarfulltrúa í Reykjavík skoðað hátt í 50 mál þar sem vantað hefur byggingarleyfi fyrir yfirstandandi framkvæmdum en samtals hafa 200 mál, stór og smá, verið skoðuð.
Í langflestum tilfellum hefur vinna verið stöðvuð þar til bætt hefur verið úr málum, sótt hefur verið um byggingarleyfi og það samþykkt eða útgefið.
Ef ekki er orðið við tilmælum byggingarfulltrúa er hægt að beita dagsektum og öðrum íþyngjandi úrræðum.
Að fara af stað í framkvæmdir án byggingarleyfis getur hins vegar haft frekari afleiðingar og jafnvel meiri kostnað í för með sér.
Það getur til að mynda haft áhrif á rekstarleyfi fyrirtækja, sölu eigna í framtíðinni og starfsleyfi aðila sem bera ábyrgð á framkvæmdunum.
Nýlegt dæmi þar sem byggingarleyfi vantaði fyrir stærri framkvæmd, og vakti töluverða athygli, var stækkun City Park hótel við Ármúla 5.
Framkvæmdin var vel á veg komin þegar bæði Vinnueftirlitið og skilmálaeftirlit byggingarfulltrúa bönnuðu alla vinnu á vinnustaðnum, meðal annars af því aldrei hafði verið sótt um byggingarleyfi fyrir stækkuninni.
Þá voru gerðar alvarlegar athugasemdir við aðbúnað og öryggi starfsmanna á vinnustað.
Kröfur um að hraða framkvæmdum og óþolinmæði virðist vera ein af ástæðum þess að farið er af stað í framkvæmdir án byggingarleyfis, enda tekur slíkt umsóknarferli alltaf einhvern tíma.
Í einhverjum tilfellum virðist það þó vera ásetningur að sækja ekki um leyfi og reyna að komast upp með það. Þekkingarleysi getur líka haft sitt að segja.
Fara stundum fram úr sér í framkvæmdagleðinni
Fyrir byggingarleyfisskyldar framkvæmdir er byggingarleyfi í raun tvíþætt. Það er annars vegar samþykkt byggingaráforma og svo útgáfa leyfis sem veitir heimild til að hefja framkvæmdir.
Samþykkt byggingaráforma gildir í tvö ár og falla þau úr gildi hafi byggingarleyfi ekki verið útgefið innan gildistíma þess. Fyrir útgáfu þess þarf að uppfylla ákveðin skilyrði, eins og að skrá ábyrgðaraðila, tryggja að það sé byggingarstjóri og viðeigandi iðnmeistarar á bak við framkvæmdina, greiða tilskilin byggingarleyfisgjöld og skila inn gögnum varðandi framkvæmdina samkvæmt byggingarreglugerð.
Ef þetta er ekki gert innan tveggja ára fellur leyfið sjálfkrafa úr gildi og sækja þarf um aftur.
Með breytingum á Mannvirkjalögum og byggingarreglugerð í sumar var það gert mögulegt að fá samþykkt byggingarleyfi án þess að öll gögn, eða svokallaðir séruppdrættir og hönnunargögn þar sem nánari grein er gerð fyrir uppbyggingu og útfærslu, liggi fyrir áður en framkvæmdir hefjast.
Með því að fara þá leið er hægt að hefja vinnu við ákveðna verkþætti en bíða með aðra. Það er þá á ábyrgð byggingarstjóra og ábyrgðaraðila á framkvæmdinni að sjá til þess að viðeigandi gögn fyrir þá verkþætti sem verið er að vinna að liggi fyrir staðfest og samþykkt áður en vinna við þá hefst.
Þessu getur þó verið ábótavant og menn fara stundum fram úr sér í framkvæmdagleðinni. Ef í ljós kemur að hafin er vinna við verkþætti sem ekki hefur verið skilað inn gögnum fyrir er vinna við þá stöðvuð.
Telja sig vera að „sleppa við eitthvað vesen“
Óskar Torfi Þorvaldsson, yfirverkfræðingur hjá embætti byggingarfulltrúa, segir engan hafa hag af því því að hefja framkvæmdir áður en byggingarleyfi liggur fyrir.
„Það koma upp tilfelli þar sem fólk framkvæmir og sækir um leyfi eftir á og telur sig vera að sleppa við eitthvað vesen.
Þegar ekki er til staðar byggingarleyfi þá eru ekki skráðir ábyrgðaraðilar á verkið, byggingarstjóri og iðnmeistarar.
Verkið er þá kannski líka unnið án hönnunargagna sem eiga að gera nánari grein fyrir uppbyggingu og útfærslu og engar úttektir eru til staðfestingar.
Við höfum tekið upp á því í svona tilvikum að stimpla samþykkta aðaluppdrætti með ákveðnum stimpli til upplýsinga um að samþykktin sé áður gerð framkvæmd og útgáfa byggingarleyfis hafi ekki legið fyrir.
Óvissa sé um uppbyggingu og útfærslu framkvæmdar og hvorki sé skráð verktrygging á verkið né ábyrgðaraðilar.
Með því vekjum við athygli á þessu. Það er því á ábyrgð eiganda og framtíðareigenda að kynna sér framkvæmdina og ætti að vera í verkahring fasteignasala einnig að upplýsa um.
Koma má þannig í veg fyrir að einhver kaupi eitthvað í góðri trú og svo er kannski engin einangrun í þakinu svo dæmi sé tekið.“
Óskar segir engan sparnað í þessu og því síður minna vesen. Þá geti óleyfisframkvæmd einnig verið í andstöðu við skipulag.
„Ef menn eru að reyna að spara sér kostnað þá lendir þessi kostnaður að öllum líkindum á þeim síðar meir, til dæmis ef ráða þarf einhverja skoðunarmenn til að rannsaka framkvæmdina,” útskýrir hann.
„Stimpillinn getur líka rýrt verðgildi eignarinnar og framkvæmdin verður þá í minni gæðaflokki, hálfgerð B-framkvæmd ef svo má segja.“
Umfangsmiklar framkvæmdir stöðvaðar
Hann segir þetta þó aðallega gerast með minni byggingarleyfisskyldar framkvæmdir. Það sé betur fer sjaldgæft að farið er af stað í stærri framkvæmdir án byggingarleyfis. Það kemur hins vegar fyrir, líkt og dæmi var tekið um hér að ofan með stækkun City Park hótel í Ármúla.
Í því tilfelli hafði ekki verið skilað inn umsókn um byggingarleyfi áður en ráðist var í að stækka hótelið um 27 herbergi. Í samtali við Morgunblaðið sagði eigandi hótelsins að það væru „ýmis smáatriði“ sem þyrfti að kippa liðinn.
Byggingarleyfi telst þó ekki smáatriði, enda er grundvallaratriði að það sé til staðar áður en ráðist er í framkvæmdir.
Þá var heldur ekki til staðar byggingarleyfi þar sem verið að var að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði við Grensásveg 12.
Reykjarvíkurborg hafði fest kaup á 24 íbúðum í húsinu, en Vinnueftirlitið gerði fjölmargar athugasemdir við aðbúnað og öryggi á vinnustaðnum, fyrir utan þá staðreynd að byggingarleyfi var ekki til staðar. Vinna var stöðvuð þar í lok síðasta árs og hófst ekki aftur fyrr en öll skilyrði höfðu verið uppfyllt.
Í báðum þessum tilfellum var það því ekki bara byggingarleyfi sem vantaði heldur var aðbúnaður og öryggi starfsmanna á vinnustaðnum óviðunandi.
Óskar segir það alltaf koma í bakið að mönnum að draga það að sækja um byggingarleyfi þó þeir telji sig vera að spara einhverjar krónur.
„Auðvitað kemur að skuldadögum. Aðilar í svona umfangsmiklum framkvæmdum eru ekki að vinna neitt með þessu. Það er þvert á móti verið að tefja.“
Rekstrarleyfi og sala eigna geti verið í húfi
Óskar tekur City Park hótel sem dæmi. „Þar er hótel og rekstrarleyfi þess í húfi. Svo er alltaf möguleiki hjá byggingarfulltrúa að leggja á dagsektir og þvinga þannig menn til að ganga frá málum rétt.
Sýslumaður gefur út rekstrarleyfi fyrir hótel og leitar umsagna áður en leyfi eru gefin út. Hlutverk byggingarfulltrúa er að staðfesta að húsnæðið sé í samræmi við byggingarleyfi og að lokaúttekt hafi farið fram. Í svona tilvikum þá myndi það ekkert liggja fyrir.“
Þá segir hann fasteignaskrá skrá upplýsingar um húsnæði inn í sitt kerfi og framkvæmdir í óleyfi geti því jafnvel haft áhrif á kaup og sölu eigna. Ekki sé hægt að tryggja réttar stærðir eigna og eignaskiptasamningar verði að byggja á samþykktum gögnum. „Ef eign er rangt skráð getur sala eigna tafist,“ útskýrir hann.
Að sögn Óskars er ábyrgðin alltaf eiganda byggingar eða byggingastjóra og aðila sem hann ræður til verksins.
„Byggingarstjóri hefur sitt hlutverk samkvæmt byggingarreglugerð og á að sjá til þess að allar framkvæmdir séu unnar samkvæmt samþykktum gögnum. Ef menn eru ekki að sinna sínu hlutverki og byggingarfulltrúi fær ábendingu um slíkt, þá leitum við skýringa hjá byggingarstjóra og eigum að tilkynna svona mál til Mannvirkjastofnunar. Hún gefur út starfsleyfi, þannig að starfsleyfi þeirra geta verið í húfi. Skilaboðin eru þau að aðilar eru ekki að vinna sér neitt í haginn með þessu.“
Skynjar óþolinmæði hjá framkvæmdaraðilum
Aðspurður hvort málum fari fjölgandi þar sem ekki er sótt um byggingarleyfi áður en farið er af stað í framkvæmdir, segir Óskar hann skynja óþolinmæði hjá framkvæmdaraðilum. „Það er dálítið óþol, hraðinn er þannig.“
Eftir hrun, eða árið 2012, kom fram ný byggingarreglugerð þar sem kveðið var á um að fyrir útgáfu byggingarleyfa ættu öll gögn að liggja fyrir. „Þá var verið að kalla eftir því að byggingarleyfi væru betur undirbúin áður en menn færu í framkvæmdir. Að í upphafi skyldi endinn skoða.
En núna, kannski út af þrýstingi á markaði, hefur byggingarreglugerðinni verið breytt,” segir Óskar og vísar til þeirra breytinga sem gerðar voru í sumar.
„Byggingarreglugerðin hefur tekið töluverðum breytingum undanfarin ár. Og það er verið að skerpa á ábyrgð aðila, eins og byggingarstjóra og hönnuða, um hlutverk þeirra og skyldur. Það er meiri ábyrgðarvakning.“
Rafræn skráning og handbækur í undirbúningi
Undanfarið hefur verið einnig unnið að rafrænu skráningarkerfi hjá Mannvirkjastofnun, þar sem til dæmis öll byggingarleyfi eiga að fara í gegn. Um er að ræða miðlæga gátt sem sveitarfélög munu tengjast og þar verður einnig hægt að koma tilkynningum á framfæri.
„Menn fá misjafnt aðgengi að gáttinni, en hugsunin er að þetta verði gagnvirkur vettvangur fyrir alla umsýslu byggingarleyfa og aðilar geti skoðað sín mál og eignir. Byggingarsaga húsa verður til dæmis aðgengilegri fyrir hagsmunaðila. Með svona rafrænu kerfi þá verður hægt að fylgjast miklu betur með öllum aðilum. Til dæmis halda utan um fjölda og eðli athugasemda við hönnuði eða byggingarstjóra og iðnmeistara.“
Óskar bendir á að bæði byggingarstjórar og hönnuðir eigi að vera með staðfest gæðakerfi frá Mannvirkjastofnun. Það sé grundvöllur fyrir því að menn hafi starfsleyfi. „Ef það koma upp ábendingar um að menn séu ekki að sinna sínu hlutverki þá eru fyrstu skrefin að skoða gæðakerfið hjá viðkomandi aðila. Það er skrefið áður en starfsleyfið mun verða afturkallað.“
Þá er líka verið að setja saman skoðunarhandbækur svo hægt sé að samræma allar skoðanir á milli sveitarfélaga í landinu. „Það eru þá skoðanir á öllum gögnum og úttektir. Þar verður sett upp staðlað athugasemdakerfi og einkunnagjöf. Þá skiptir eðli athugasemda máli, hversu alvarlegar þær eru og fleira.“
Heimild: Mbl.is
